Kredytobiorcy mają spory wpływ na to, jaka będzie wysokość rat kredytów, a także – w niektórych przypadkach – jak będzie się kształtował poziom naliczanych odsetek.
Wpływ na wysokość rat można mieć regulując czas trwania kredytu. To kredytobiorca decyduje, czy chce spłacić kupiony samochód w trzy lata czy w osiem. Wiadomo, że na im dłuższy okres pożycza się pieniądze, tym najczęściej kosztuje to w całości więcej.

Rata kredytu bankowego składa się z dwóch części. Jedną z nich jest spłacany kapitał (rata kapitałowa), drugą naliczone odsetki (rata odsetkowa). Zatem wybierając dłuższy okres kredytowania wybieramy zarazem i niższą ratę miesięczną, co jest wygodne dla naszego domowego budżetu, ale także i zgadzamy się zapłacić w sumie więcej odsetek. W przykładzie z samochodem, przez osiem lat oddamy bankowi łącznie prawie 73 tys. zł, a gdyby kredyt trwał trzy lata byłoby to 58 tys. zł – w sumie o 15 tys. złotych mniej.

Drugą możliwością regulowania rat kredytu jest sposób ich naliczania. Raty mogą być malejące lub równe, co także ma spory wpływ na spłatę kredytu.
Ustalając wysokość rat równych bank stara się, aby ich wysokość była taka sama przez cały czas spłaty. Aby jednak dotrzymać tego warunku, trzeba wyjść z założenia, że najpierw nasza rata składa się w dużej części z odsetek i w mniejszym stopniu z kapitału. Z czasem proporcje między udziałem raty kapitałowej i odsetkowej w racie całkowitej zmieniają się, ale sama rata nigdy się nie zmienia (chyba, że zmieni się oprocentowanie, ale to już inna sprawa).

Alternatywą są raty malejące – w ich przypadku rata kapitałowa jest zawsze taka sama, ale zmienia się część odsetkowa. Ponieważ spłacając kapitał, zmniejszamy nasze zadłużenie wobec banku, wobec czego co miesiąc pobiera on też coraz mniejsze odsetki. Konsekwencją tego wyboru są początkowo wyższe raty, ale końcowo mniej zapłaconych odsetek.

Dla przykładu załóżmy, że pożyczyliśmy od banku 200 tys. zł na mieszkanie, na 30 lat. Spłacając raty w systemie malejącym pierwsza rata wyniesie 1555 zł, a ostatnia 556 zł. W sumie oddamy bankowi 180 tys. zł odsetek. Wybierając system rat równych nasza pierwsza rata wyniesie 1200 zł i na takim poziomie zostanie już do końca kredytu. Jednak wysokość spłaconych odsetek wyniesie w przypadku rat równych 231 tys. zł, a więc więcej niż przy racie malejącej.

Jeśli kredyt zaciągany jest na kupno mieszkania, domu czy działki – zabezpieczeniem kredytu zwykle jest nabywana nieruchomość. Jeśli jest to samochód – bank przyjmie zastaw na samochodzie. Jednakże bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń.

Decydując się na zakup domu czy mieszkania na kredyt, musimy być przygotowani na to, że bank poprosi nas o ustanowienie hipoteki na nieruchomości na rzecz banku. Hipoteka to zapis gwarantujący bankowi, że w momencie, gdy klient nie będzie mógł już spłacić kredytu, bank będzie mógł np. sprzedać nieruchomość aby odzyskać pieniądze. Wpis do hipoteki dokonywany jest w sądzie. W polu właściciel widnieć będzie nazwisko kredytobiorców. Ale w dziale czwartym księgi wieczystej znajdzie się też miejsce dla banku – w tym miejscu sąd potwierdza istnienie zobowiązania właściciela nieruchomości wobec banku, co jest równoznaczne z faktem, że bank ma prawo przejąć nieruchomość, gdyby kredytobiorca nie regulował swoich zobowiązań.

Koszt wpisu do hipoteki ponosi zwykle kredytobiorca Nie jest to wysoka opłata – biorąc pod uwagę wartość nieruchomości - wynosi ona 200 zł.

Jednak trzeba też pamiętać, że nawet jeśli kupujemy istniejąca nieruchomość, wpisanie banku do hipoteki może potrwać kilka tygodni. Jeśli zaś kupujemy mieszkanie w budowie, to sama księga wieczysta może być zakładana przez kilka miesięcy po zakończeniu budowy, a ta może trwać przecież nawet kilka lat. W przypadku budowy domu sprawa jest prostsza – bank zabezpiecza się na hipotece działki, na której powstaje dom i tym samym jego interesy są bezpieczne. Dopóki jednak bank nie będzie wpisany do hipoteki nieruchomości, kredytobiorca ponosi dodatkowo koszt ubezpieczenia interesów banku. Zwykle ten koszt wyraża się w dodatkowym oprocentowaniu kredytów – banki doliczają zwykle ok. 1 proc. odsetek do kredytu tak długo, jak długo nie zostaną wpisane do hipoteki nieruchomości.

Bank zwykle poprosi także o ubezpieczenie nieruchomości od zniszczenia (np. ognia ) oraz o cesję polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku – tzn. że jeśli rzeczywiście doszłoby do zniszczenia nieruchomości, ubezpieczenie otrzyma bank. Takie ubezpieczenie to wydatek rzędu kilkuset złotych rocznie.

Jeśli zaś chodzi o zabezpieczenie banku na samochodzie kupionym na kredyt, to bank wpisany jest po prostu jako współwłaściciel pojazdu. To zaś wiąże się z pewnymi konsekwencjami – oczywiście trzeba mieć ważne badania techniczne samochodu i wykupione ubezpieczenie. Także polisę auto-casco na wypadek kradzieży. Trzeba też zrobić cesję ubezpieczenia na bank (tzn. w razie kradzieży ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie na rzecz banku). Ponieważ wartość samochodów w czasie spada, bank zażąda od kredytobiorcy także podpisania weksla in blanco – na jego podstawie będzie się domagał spłaty kredytu, jeśli kredytobiorca nie zechce dotrzymać umowy, a wartość samochodu okaże się zbyt niska, by pokryć roszczenia banku.

Istotną kwestią – zwłaszcza przy zakupie nieruchomości – jest kwestia posiadania wkładu własnego. Przy żadnym innym kredycie sprawa nie jest tak dyskusyjna, ponieważ praktycznie każdy inny kredyt jest kredytem konsumpcyjnym i do tego drogim (wysoko oprocentowanym). Posiadanie wkładu własnego, np. przy kupnie samochodu poprawia sytuację kredytobiorcy, bo po prostu pożycza wówczas mniej, a zatem płaci też niskie odsetki.

Z nieruchomościami jest nieco inaczej. Wkład własny w większości banków nie jest wymagany – co oznacza, że można pożyczyć pieniądze nawet na 100 proc. wartości mieszkania, a bywa że i więcej, są bowiem banki skłonne pożyczyć nawet 130 proc. wartości mieszkania – te dodatkowe 30 proc. na jego urządzenie.

Można się nawet zastanawiać, czy w ogóle jest potrzebny. Weźmy przykład państwa Kowalskich, którzy kupują umeblowane już mieszkanie za 500 tys. zł. Mają 100 tys. zł wolnych środków. Jeśli wezmą kredyt na 100 proc. wartości inwestycji, zachowają swoje 100 tys. zł, które mogą zainwestować np. w fundusze inwestycyjne. Jeśli fundusze inwestycyjne wypracują stopę zwrotu wyższą niż wynosi oprocentowanie kredytu, to jest to dla nich opłacalny interes. Rata od kredytu 30-letniego na 500 tys. zł wyniesie 3000 zł, a na 400 tys. zł – 2 400 zł miesięcznie. To 600 zł różnicy. Załóżmy, że państwo Kowalscy zainwestowali w fundusz inwestycyjny mieszany, który wypracował przez rok 10 proc. zysku. Mogą go wycofać (mogą też wycofać pieniądze w każdym momencie, jeśli taka będzie potrzeba) – będzie to 10 tys. zł, czyli więcej niż wynosi różnica w racie kredytu 500 i 400 tys. zł w skali roku. Zatem opłacało im się wziąć większy kredyt i płacić wyższe raty, ale zachowując oszczędności.

Plus z posiadania oszczędności jest także taki, że w razie gdyby państwo Kowalscy na skutek przyczyn losowych stracili chwilowo swoje bieżące dochody i nie mogliby spłacać kredytu z pensji, zawsze mogliby uszczknąć część swoich oszczędności i w ten sposób zachować płynność finansową.

Jak zwykle jednak – coś za coś. Banki, mogą pożyczyć kwotę potrzebną na sfinansowanie 100 proc. zakupu nieruchomości, ale w zamian naliczą po pierwsze wyższe oprocentowanie, po drugie poproszą o opłacenie polisy od tzw. niskiego wkładu własnego. Koszt tej opłacanej raz na trzy lata polisy to zwykle 3,5 proc. kwoty różnicy między wkładem własnym a 20 proc. wartości nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma wkład własny na poziomie 20 proc., to takiej polisy wcale nie potrzebuje. Jeśli jego wkład własny wynosi 10 proc., to polisa będzie kosztować 3,5 proc. od owych brakujących 10 proc. W przypadku Kowalskich, gdzie wartość nieruchomości wyniosła 500 tys. zł, koszt takiej polisy to 3,5 tys. zł płatne raz na trzy lata, do czasu aż spłacając kredyt nie zmniejszą jego rozmiarów.

Jeśli zaś chodzi o różnice w oprocentowaniu, to na najniższe oprocentowanie kredytów mogą liczyć ci kredytobiorcy, których wkład własny będzie sięgał 70-80 proc. wartości mieszkania. W porównaniu do tych kredytobiorców, którzy mają wkład własny poniżej 30 proc., zapłacą oni oprocentowanie o ok. 0,5 pkt proc. niższe.